MetroX Score v17
ACCESO POR INVITACIÓN
MetroX Score es un esquema de calificación financiera para proyectos inmobiliarios que buscan financiamiento — crédito bancario, fondos, inversores institucionales u otros esquemas. Metodología de MetroX Schenone & Asociados. Completá los datos de tu proyecto y obtené tu calificación preliminar al instante.
Tus datos de contacto
Proyecto y estructura de financiamiento
El monto es la expectativa con la que se está evaluando el proyecto — todavía no es una emisión confirmada. La tasa que estarías dispuesto a ofrecer se define más abajo, en el Pilar 5, junto con lo que tus propios números permiten sostener.
Requisito de elegibilidad
⚠ No elegible para este esquema de financiamiento. Un Fideicomiso al Costo no es, en general, sujeto de evaluación: el desarrollador asume el riesgo de obra directamente, sin una estructura de venta que respalde el repago a los financiadores. Podés continuar completando el resto igual, pero el resultado final va a quedar marcado como "No apto" sin importar cómo cierren los demás números.
Este dato define desde el principio si el proyecto es candidato a este tipo de financiamiento.
Pilar 1 · Trayectoria del desarrollador
10%Quién es el desarrollador y qué respalda su capacidad de llevar este proyecto a buen puerto — su historial, su solidez y qué puede ofrecer en garantía.
Tildá un ítem solo si la empresa o el proyecto puede demostrarlo con documentación respaldatoria — no alcanza con que sea cierto de palabra. Revisá bien antes de seguir: un ítem que sí cumplís pero te olvidaste de tildar cuenta como si no lo tuvieras.
Al menos 3 proyectos entregados previamente (o 5+ años en el mercado)
Sin incumplimientos de plazo mayores a 6 meses en su historial
Sin concursos, quiebras ni embargos societarios
Referencias comerciales verificadas por MetroX Schenone & Asociados
Garantía con activos exógenos
10%Bienes fuera de este proyecto que el desarrollador podría ofrecer en garantía.
El score de este pilar compara el monto declarado contra el monto a financiar (Proyecto y estructura de financiamiento, arriba de todo) — cuanto mayor la cobertura, mejor la nota.
Pilar 2 · Viabilidad financiera de origen
20%cálculo automáticoEste módulo estima el escenario comercial y financiero del proyecto: a qué precio se vende, en qué proporción entre los distintos canales, y qué rentabilidad genera esa estructura una vez cubierta la inversión.
El m² a vender se calcula solo: totales − vendidos − canjeados. Todos los precios acá son por m² — igual que en la tabla de abajo — para que sean comparables.
A continuación armás el escenario comercial de venta: cómo pensás vender lo que queda del proyecto (a quién, a qué precio, con qué anticipo). Esto es la base con la que se modela el financiamiento — no hace falta que sea exacto, es tu mejor estimación.
Si no sabés bien cómo repartir el mix, el precio o el anticipo, apretá esto — carga valores de referencia típicos del mercado, y después los ajustás vos a mano. No hace falta que sepas todo de antemano para avanzar.
| Escenario comercial (sobre el remanente) | Mix % | Precio USD/m² | Anticipo % | Facturación | Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Preventa Inversores | — | — | |||
| Preventa Clientes Directos | — | — | |||
| Financiamiento de terceros | — | — | |||
| Total | — | — | — |
El precio es por m² (no por unidad) porque las unidades tienen distinta superficie entre sí. El mix de los tres canales tiene que sumar 100%. La Facturación de este escenario se suma al valor de lo ya vendido, y entre las dos alimentan solas el "Valor total de venta" de abajo.
Calculado solo: ya vendido + facturación del escenario comercial de arriba.
El % de obra ejecutada debería poder auditarse o estar informado por el director de obra. De acá sale solo lo que falta invertir — no hace falta volver a cargarlo más adelante.
Esto no sale del proyecto — es el piso que vos (o quien audite) decide exigir para este tipo de activo. Es una política, no un dato a buscar.
¿De dónde salen TIR, VAN, Payback y Exposición? Se arma un flujo de caja mes a mes con los datos de arriba: la inversión total se reparte en partes iguales a lo largo de toda la obra (egresos); lo ya cobrado se reparte en los meses ya transcurridos, y lo que falta vender se reparte en los meses que quedan hasta la entrega (ingresos). Sobre ese flujo mensual se calcula la TIR con el mismo método que METROX PRO, el VAN a una tasa de referencia del 1% mensual, el Payback (primer mes en que el acumulado deja de ser negativo), y la Exposición máxima (el momento en que más plata negativa se llegó a tener acumulada).
Pilar 3 · Cumplimiento fiscal y legal
15%Situación fiscal y legal del proyecto y del vehículo que lo lleva adelante.
Igual que en el Pilar 1: tildá solo lo que se pueda demostrar con documentación respaldatoria. Revisá bien antes de seguir: un ítem que sí cumplís pero te olvidaste de tildar cuenta como si no lo tuvieras — vale la pena repasar la lista dos veces.
Inscripción IVA vigente
IIBB al día, sin deuda
Bienes Personales del vehículo presentado
Sellos de la operación abonados
DDJJ impositivas anuales presentadas al día
Sin deudas impositivas o previsionales exigibles
Vehículo societario verificado
Título de propiedad sin gravámenes
Poderes de representación vigentes
Desarrollador sin embargos/inhibiciones
Terreno aportado por el desarrollador (no en canje)
Pilar 4 · Ejecución real vs. plan
20%reporte periódicoCómo viene avanzando el proyecto en la realidad, comparado con lo que se había planeado — ventas y cobranza a la fecha.
Se sugiere solo, asumiendo ritmo de venta parejo (meses transcurridos ÷ meses totales × unidades totales). Si tenés un plan real distinto, sobrescribilo — es lo que se compara contra "Unidades vendidas a la fecha" de arriba para ver si el proyecto viene adelantado o atrasado.
Vendido: calculado solo desde "Valor total ya vendido" del Pilar 2 (m² × precio/m²) — no se pide de nuevo. Cobrado: lo efectivamente percibido — la diferencia es lo que el comprador todavía debe.
Pilar 5 · Capacidad de repago proyectada
25%el más pesado — mira hacia adelanteSi el proyecto, tal como está hoy, va a poder generar lo suficiente para devolver lo comprometido con los financiadores — incluso si las cosas salen un poco peor de lo esperado.
Calculados solos desde el Pilar 2: remanente por vender = Facturación del escenario comercial. Costo remanente = inversión total × (1 − % de obra ejecutada).
Capital propio: no cuentan canjes de terreno, proveedores ni contratistas. Referencia de mercado: mínimo 30%.
Capacidad de garantía
Cargá el mix en el Pilar 2 ↑
Mix: viene de la fila "Financiamiento de terceros" que ya cargaste en el Pilar 2, y se usa más abajo para el tope de cuánto pedirle a este esquema. Cobertura exigida: 1.4 significa que lo que sobra después de pagar el 100% de la obra que falta debe ser al menos un 40% más grande que lo pedido a los financiadores.
Completá el resto del Pilar 5 ↑
Todavía no la definimos
Se calcula con tus propios datos: ingresos futuros (cobrado + lo que falta vender) menos costos que faltan (obra remanente), en un escenario de estrés. Nadie financia gratis — por eso este campo no puede quedar en 0% ni en blanco, salvo que tildes que todavía no la definieron.
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Recibimos tu proyecto. Nuestro equipo va a revisar el análisis completo y se va a poner en contacto con vos a la brevedad al mail que dejaste — si hay puntos para trabajar, te contamos exactamente cuáles y cómo podemos ayudarte a resolverlos.
Referencia de calificación
AAA / AA — riesgo mínimogrado de inversión
A — riesgo bajogrado de inversión
BBB — riesgo moderadopiso del grado de inversión
BB — riesgo especulativovigilancia activa
B — riesgo altono recomendable sin garantías
INFORME DE CALIFICACIÓN FINANCIERA DE PROYECTO INMOBILIARIO
Resultado consolidado
Resultado por pilar
Capacidad de garantía y repago proyectado
Si lo que falta cobrar de los compradores alcanza para respaldar lo comprometido con los financiadores, con un escenario de estrés (-20% ventas / +15% costos) y un tope prudencial de financiamiento según el costo de obra remanente.
Metodología
Calificación de 6 pilares ponderados: Trayectoria del desarrollador (10%), Viabilidad financiera de origen (20%), Cumplimiento fiscal y legal (15%), Ejecución real vs. plan (20%), Capacidad de repago proyectada (25%) y Garantía con activos exógenos (10%, el detalle de arriba). Este último mide si el desarrollador respalda el financiamiento con bienes fuera del proyecto — sin eso, la capacidad de repago es solo teórica. Las referencias de capital propio (mín. 30%) y tope de financiamiento (máx. 40% de la inversión total) siguen los mismos criterios que aplican distintas líneas de crédito a desarrolladores en el mercado.